目前，隨著城市土地資源日益稀缺，增量市場規(guī)模收縮，存量市場如何開發(fā)和利用已經(jīng)成為行業(yè)新的熱點。在政策支持之下，存量價值時代的城市更新正成為房地產(chǎn)行業(yè)未來新的風口。
在邁向千億級開發(fā)商的征程上，融信中國（3301.HK）以“平衡發(fā)展”作為集團戰(zhàn)略重點，尤其是做好增量與存量之間的長期平衡，短期內(nèi)聚焦增量，適度參與存量。通過強強聯(lián)合兩種輕資產(chǎn)模式，實現(xiàn)管理輸出，打造新的利潤增長點。
城市進入有機更新階段
如同西方城市更新走過的發(fā)展歷程，目前中國的城市更新已然進入了有機更新的新階段。從傳統(tǒng)的物質(zhì)層面、拆舊建新式的城市更新，發(fā)展到承接新內(nèi)容、重視新傳承、滿足新需求、采用新方式的反映新時期要求的城市有機更新。
近年來，國內(nèi)部分城市越來越重視歷史文化街區(qū)的保護和發(fā)展。探索在延續(xù)歷史文脈、保存建筑特色的同時，通過城市有機更新將歷史文化街區(qū)建設(shè)成為集文化消費、休閑消費、體驗消費于一體的風情街區(qū)。盡管還有值得探討和完善之處，但總體上仍受到消費者的歡迎。目前一些歷史文化街區(qū)已經(jīng)成為新的“城市名片”，如上海田子坊、北京南鑼鼓巷、成都寬窄巷子等。
融信海月江潮
“城市未來的變化，一是城市結(jié)構(gòu)性有機更新，第二是價值挖掘重心從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)移。‘創(chuàng)新’在融信是一個高頻被提及的詞，不光是技術(shù)更新、布局更新、戰(zhàn)略更新，還包括開發(fā)模式的更新。”融信中國第一事業(yè)部兼第三事業(yè)部總裁余麗娟表示，城市更新的意義可能更多是破舊立新，城市從破舊立新之后應該是拆、改、留并存，盡可能保存原來地標及文化標志的建筑，這可稱為城市更新的實踐2.0。3.0則是打造城市文化復興樣板、網(wǎng)紅的打卡地，再往前一步應該是結(jié)合城市的生態(tài)環(huán)境、人文價值包括社交來用心打造。
“如果要盤活存量資產(chǎn)，一個很好的方式正是城市更新。而‘煙火氣’是現(xiàn)在城市更新中越來越關(guān)注的方面，文化資源與項目融合正是最大的趨勢。”同濟大學建筑與城市規(guī)劃學院副教授徐潔表示，目前上海、北京有很多自下而上的城市更新，可被稱為“城市微更新”。這背后的原因在于，業(yè)主或者市民有改善自己生活，或者打造自身標簽和影響力的訴求。所以，不與市民階層做切割的“煙火氣”是現(xiàn)在城市更新中越來越關(guān)注的方面。
在駿地設(shè)計上海公司總建筑師、合伙人申鵬看來，現(xiàn)在全國各地都在推廣文化自信和文化地標，實際上這就來源于鄉(xiāng)愁與鄉(xiāng)愿。鄉(xiāng)愁是城市文化的凝聚力，也是文化自信與本土自信的源泉，也是消除現(xiàn)在所有的千城一面同時保護城市文化的藥方。
打造有溫度的城市名片
在15年的發(fā)展歷程中，融信中國始終堅持善待每塊土地、尊重城市的文化肌理，尤其在城市更新和舊改方面，表現(xiàn)得尤為突出。比如，福州的融信•雙杭城是福州最具代表性的城市更新項目，而杭州的融信杭州公館坐落在老城區(qū)，臨近西湖。
以福建全省規(guī)模較大、頗為復雜的城市更新項目——融信海月江潮為例，作為該項目的操盤方，融信中國在蒼霞修復了23棟歷史建筑，如福州第一家照相館、第一家西餐廳、南方日報社舊址、福建官辦銀元局等，還對古樹和基督教堂進行了保護。此外，融信中國還使用馬鞍墻、燕尾脊、柴欄厝等福州特色建筑元素，復原了一個鮮活、親民的街巷里弄。
身為海月江潮的總設(shè)計師，申鵬認為海月江潮的設(shè)計很具有獨特性，和中國其他知名的城市更新項目不一樣，海月江潮的設(shè)計靈魂展現(xiàn)了“煙火、市井”四個字，項目希望復興城市文脈，重現(xiàn)盛市繁華，串聯(lián)福州煙火，打造福建一個有“溫度”的新名片。
在談及海月江潮項目的挑戰(zhàn)時，申鵬表示，從街巷風貌、到街道走向、墻體尺度、磚瓦色彩等，文物保護始終貫穿項目的開發(fā)過程；另外由于海月江潮的歷史文物、風貌院落均是交錯分布，工程建造推進也碰到過很多困難。
“城市的更新與保護實際上就是開發(fā)與保護之間的博弈，這個博弈一定是零和游戲，我們試圖在這個零和游戲里面找到一個博奕的平衡點，在海月江潮項目里，我們至少掌握了這點的開始。”申鵬說。
“我們希望能為這個城市留下一點東西，融信在做舊城改造一直不是把商業(yè)改造放在第一位，而是我能為這個城市留下些什么。”融信中國資本中心高級融資總監(jiān)倪翔宇表示，融信愿意把匠心融進產(chǎn)品打造能力中，把精力聚焦于產(chǎn)品和文化本身，花心思打磨有歷史意義、有溫度的作品。
對于開發(fā)商而言這樣的城市更新項目要如何來做，余麗娟建議還是要謹慎，要具備幾方面的能力：首先，投資不能太高。第二，要對未來如何運營有非常清晰的認識。第三要做好這樣的項目還要多一點情懷，要有內(nèi)心的堅持。
培育新的利潤增長點
隨著招拍掛市場的競爭愈發(fā)激烈，成本低、利潤空間大的城市更新項目現(xiàn)今已成為不少房企獲取土地資源的方式之一。積極參與城市規(guī)劃運營的城市更新，已成為融信中國未來新的增長點。
融信中國方面表示，服務(wù)社會的城市運營商是融信在城市更新項目上的定位。項目選址在一二線城市核心地段，以住宅為主（不低于80%），適當搭配一些社區(qū)商業(yè)，期望利潤率不低于12%。參與方式則是獨立開發(fā)與合作開發(fā)并舉，由于融信在特定城市的深耕情況不一，具體參與模式需視具體情況而定。
據(jù)介紹，融信中國在福州城市更新項目體量330萬平方米，貨值約333億；海月江潮體量10.69萬平方米，貨值約51億；融信中國城市更新的總體量，合計約700萬平方米。
在城市更新項目中，開發(fā)理念、邏輯或許可以通用，但是進行復制卻是很難的，這主要取決于城市的基礎(chǔ)條件。談到可復制的經(jīng)驗方面，余麗娟表示，開發(fā)不得破壞原有的風貌和空間格局，應最大程度地延續(xù)文脈；在原來居住的空間布局基礎(chǔ)上，實現(xiàn)功能置換，植入商業(yè)性質(zhì)；在原來的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)建筑及公共空間品質(zhì)提升；配備后期的運營系統(tǒng)。
此外，城市更新項目最大的問題是現(xiàn)金流，如何保持平衡健康的現(xiàn)金流，不斷提升資金使用效率，對于開發(fā)商是最大的考驗。
倪翔宇指出，融信的藥方是把握節(jié)奏、滾動開發(fā)。他認為，做到前期資金投入、項目開發(fā)節(jié)奏，銷售回款等的節(jié)奏匹配。同時把握節(jié)奏、滾動開發(fā)，不斷提高資金使用效率。
資本市場更講究回報率，作為一家上市公司，融信深知這一道理。參與城市更新，從微觀層面看單一的項目，無非就是看回報，而該領(lǐng)域的利潤前景還是可觀的。此外，從企業(yè)角度來說，在本地隨著項目的深入人心，人們對于融信品牌的認知度和感情會越來越深，可以帶來間接效益。
“公司的投資是跟著市場走的，企業(yè)都想發(fā)展壯大，有好的市場會適時去做投資的。融信土儲中有一定比例的自持物業(yè)，公司始終實時關(guān)注監(jiān)管政策和行業(yè)動態(tài)，用合理的方式盤活存量資產(chǎn)。”倪翔宇透露，融信目前階段還是以探索為主，重心放在住宅開發(fā)，目前的想法是與優(yōu)秀第三方合作。 |
